21.08.2017, 18:30
Oксaнa Гришинa3840Пaртия oбмaнутыx инвeстoрoв: кaк пoлитики мoгут испoльзoвaть 50 тыс. пoстрaдaвшиx oт стрoитeльныx aфeрСтoличныe власти неплохо справляются с выявлением проблемных строек, но до решения проблем пострадавших инвесторов еще очень далеко

Сейчас в Киеве насчитывается около 50 тыс. инвесторов, пострадавших от неудачных капиталовложений в жилые объекты. Компания «Евро-Рейтинг» проанализировала данные Градостроительного мониторинга, вычленив среди проблемных объектов те жилые новострои, где до сих пор продолжаются активные строительные работы.

«Серые» новостройки

С мая 2016 количество активных «серых» новостроек сократилось втрое, с 26 до девяти. Сейчас на сайте Градостроительного мониторинга метку «самовольное строительство» имеют 88 объектов. Таким образом, по данным «Евро-Рейтинга», лишь 10% таких объектов активно строят и продают квартиры. Остальные 90% «красных меток» присвоены замороженным стройкам, «зависшим» земельным участкам и домам, строительство которых завершено, но которые по разным причинам не принимают в эксплуатацию.

«За эти три месяца наши эксперты не фиксировали строительне работы на ЖК «Мозаика» и ЖК «Молодежная инициатива», их исключили из списка. Новичок лишь один – ЖК «Ясногорский». Для столицы, где активные работы идут на более чем 150 объектах, иметь среди них только 6% проблемных – неплохой результат», — считает гендиректор рейтингового агентства «Евро-Рейтинг» Григорий Перерва.

Количество ЖК, помеченных как самовольное строительство, на которых ведутся строительные работы и осуществляются продажи

Данные: «Евро-Рейтинг»

Ошибки в кадастре

На этом хорошие новости заканчиваются. «Евро-рейтинг» обращает внимание на то, что основной предложенный городом механизм предотвращения сомнительных инвестиций – Градостроительный кадастр – до сих пор работает не идеально, медленно обновляет данные, есть факты несоответствия статуса объекта реальности.

Например, ЖК «Южный квартал» по ул. Тимофея Строкача, 9 был обозначен на сайте зеленой меткой, которую получил благодаря решению суда. Однако, подчеркивает Григорий Перерва, действия КГГА демонстрируют, что городские власти не считают объект законным. В октябре 2016 года он был внесен в список незаконных объектов и на этом основании не подключен к отоплению. Как предполагает эксперт, никто не намерен принимать в эксплуатацию уже достроенные 1 и 2 секции ЖК «Южный квартал».

Таких случаев «невнятного» статуса, когда не понятно, безопасно ли инвестировать в жилые новострои и есть ли у объекта проблемы с разрешительной документацией, в градостроительном мониторинге немало. ЖК «Перспектива» (ранее – ЖК «Деснянский»), строящийся по ул. Т. Драйзера, 40, два года назад был отнесен градостроительным мониторингом к «самовольному строительству». Но полгода спустя его перенесли в категорию «на обработке», то есть чиновники проверяют, в порядке ли пакет документов. Таков его статус на сайте до сих пор, несмотря на несколько судебных заседаний и открытое уголовное производство по дому. Между тем, строительные работы идут, уже построена первая секция, активно работает отдел продаж, увеличивая потенциальное число «пострадавших инвесторов».

ЖК «Шевченковский квартал» многие эксперты относили к «империи Войцеховского», однако его статус в мониторинге значился как «законное строительство». Стройка шла неспешно, с переносом сроков завершения строительных работ, однако к лету 2017 года первую секцию достроили, на второй завершались кладочные работы, в третьей монолит догнали до 26 этажа. В это время в судах шли разбирательства относительно нецелевого использования земельного участка, недостоверных данных о категории сложности объекта и пр. В итоге в июле 2017 года Киевский апелляционный админсуд принял решение о сносе второй и третей секции многоэтажного жилого дома.

«Уже прошел почти месяц после решения апелляционного суда, однако в градостроительном мониторинге «Шевченковский квартал» по-прежнему имеет статус «законного строительства». Как видим, чиновники не спешат вносить в мониторинг решения суда, дезориентируя потенциальных покупателей», — говорит Григорий Перерва.

Самой анекдотичной ситуацией он считает статус знаменитого троещинского ЖК «Днепровские башни». «Напомню, проект стартовал в начале 2000-х годов, затормозился к 2004 году, в 2008 году остановился полностью. Свои деньги в этот проект инвестировало более ста человек. Сегодня мало кто назовет его достройку реальной, но согласно градостроительному мониторингу он числится как «требующий дополнительной проверки», — говорит Григорий Перерва. Эксперт подчеркивает, что такая «халатность» чиновников приводит к тому, что хорошо придуманный инструмент мониторинга на практике оказывается ненадежным.

Недостроенное жилье

Объем «подвисших» жилых квадратных метров составляет почти половину того объема, который ежегодно принимается в эксплуатацию в Киеве. «Основная проблема столицы – огромное количество людей, которые вложились в неузаконенную недвижимость. По нашим оценкам, основанным на данных Градостроительного мониторинга, жители заселились примерно в четыре десятка комплексов с сомнительным статусом. Работы на некоторых (например, в ЖК «Элегант») закончены давно, другие стройки условно заморожены», — говорит Григорий Перерва.

Ситуация в условно замороженных объектах хуже всего: часть секций введена в эксплуатацию и там живут люди, другие секции оставлены недостроенными, инвесторы пытаются либо добиться достройки объектов, либо хотя бы вернуть средства.

Топ остановленных незавершенных строек, тыс. кв. м жилой площади

Данные: «Евро-Рейтинг»

«В этих проектах насчитывается свыше 400 тыс. кв. м, и примерно четверть из них надо достраивать. Если взять в расчет установленную в начале года приказом Минрегионстроя №14 стоимость 1 кв. м общей площади квартир в доме на уровне 11,3 тыс. грн, то на достройку их всех необходимо около 1,1 млрд грн или более $40 млн. Это очень грубые расчеты, без учета инфраструктурных вопросов, паевого взноса, благоустройства и так далее», — приводит цифры Григорий Перерва.

По оценкам «Евро-Рейтинга», в «замороженные» проекты инвестировали свои деньги 18-25 тыс. человек. Если добавить достроенные, но не введенные в эксплуатацию объекты (включая такие большие проекты как «Мега-Сити» на 3-5 тыс. жителей), то число пострадавших достигнет 50 тыс. «Протесты такого огромного количества обманутых инвесторов неминуемы. Да мы их уже и видели в августе в Днепровском районе, когда люди перекрывали Харьковское шоссе в течение нескольких дней», — убежден Григорий Перерва.

Что предлагает город

Столичные власти уже не первый год пытаются решить вопрос незавершенного строительства, в частности, создана рабочая группа, которую возглавляет замглавы КГГА Александр Спасибко. Список незаконных строек обновляется постоянно, дорожную карту для каждого из проектов прописывают индивидуально. Но основной сценарий один: предлагается создать жилищно-строительный кооператив из пострадавших инвесторов, на него оформить земельный участок и передать ему функцию заказчика строительства. Далее ЖСК аккумулирует недостающую сумму, достраивает проект и вводит его в эксплуатацию.

Впрочем, хотя на начальном этапе идея создания ЖСК имела хорошую информационную поддержку, однако сразу стала очевидной слабая сторона – экономика всего мероприятия. Два других фактора риска – слабая юридическая грамотность инвесторов и психологический фактор. «Попытки создать ЖСК в таких объектах как «Синеозерный», «Приозерный», «Флагман», «Мега-Сити», «Родинний затишок», «Стародарницкий», «Нова Хвиля» сопровождались целым рядом эксцессов. Были случаи, когда создавали несколько кооперативов или оформляли их таким образом, что большинство инвесторов не имело права голоса», – рассказывает Григорий Перерва.

Тем не менее, как сообщили в КГГА, прогресс есть. «Предоставлена правовая помощь по созданию жилищно-строительных кооперативов по пяти объектам. А именно, в ЖК «Мозаика» – ОК ЖСК «Стратегичный», ЖК «Схидна Брама» – ОК «ОМД Схидна брама», в ЖК «Перлина Троещины» – ЖСК «Наша Перлина», в ЖК «Маргарита» – ОК ЖСК «Булгаков», в ЖК «Сосновый Бор» – ОК ЖСК «Экобуд». Еще одна хорошая новость – снят арест с земельных участков ЖК «Маргарита» и «Перлина Троещины», то есть работы могут быть возобновлены», – сообщили в пресс-службе КГГА.

Оформление земельного участка на кооператив позволяет оперативно решать вопросы с проектом, однако есть проблемы, с которыми ЖСК не может справиться без помощи властей, причем не местных, а центральных. «Речь идет о проектах, построенных с грубыми нарушениями градостроительного законодательства. Например, строительство над коммуникациями или излишняя этажность, когда вместо 15 этажей построено 26. Объектов с такими нарушениями слишком много, и вряд ли кто-то из чиновников возьмет на себя персональную ответственность за такой проект и выдаст ему разрешения. Это те вопросы, где проще соблюсти букву закона, чем преступить его, так что шансы у таких проектов быть достроенными – минимальные», – считает Григорий Перерва.

Партия обманутых инвесторов

Чтобы системно решить проблему недостроев, считает Григорий Перерва, крайне необходимы непопулярные политические решения. Они должны включать скорейшее проведение аудита всех проектов и безальтернативный снос всех сооружений, которые нельзя принять в эксплуатацию как такие, которые грубо нарушающие законодательство.

Для тех объектов, которые подлежат достройке, необходимы срочные планы завершения работ (до двух лет). «Только на этом этапе для проектов, которые решено достроить, целесообразно появление ЖСК. Рассчитывать исключительно на деньги инвесторов инфантильно, поэтому должен быть создан целевой фонд финансирования (городской бюджет, средства, изъятые по суду у застройщика, заемные деньги и средства самих инвесторов). Кроме того, выбирать компании, которые будут достраивать объект, должен город, а не ЖСК», — считает Григорий Перерва.

Тем или иным способом, считает эксперт, проблему недостроев надо решить в самые кратчайшие сроки, иначе она из экономической превратится в политическую. «Напомню, пострадавших около 50 тыс., и они могут создать заметные неприятности, если какая-нибудь политсила решит подстегивать и координировать их протест», — полагает эксперт.

Напомним, ранее ABCnews сообщал о том, что и где в Украине строят активнее всего.

ABCnews