14.08.2017, 13:15
29680Чтo спaсeт зaстрoйщикoв, eсли oстaнoвятся крaныДирeктoр пo рaзвитию кoмпaнии "Ингер-Град" Игорь Райков о том, что поможет застройщикам возводить объекты вовремя и в рамках бюджетаКак выглядит рынок сейчас

Последний аналитический обзор CityDevelopmentSolutions свидетельствует о том, что количество первичного жилья, вышедшего в продажу, в десятки раз превышает спрос. Так, за первое полугодие 2017 года на столичный рынок вышло более 20 тыс. квартир, что практически равно количеству квартир, вышедших в продажу за весь 2016 год. При этом, реальный уровень сделок на первичном рынке колеблется в пределах 3-5 тыс. квартир в зависимости от месяца. И это с учетом так называемого «спекулятивного спроса», когда жилье приобретается на ранних этапах строительства по низкой цене, чтобы в дальнейшем продать его дороже.

Динамика рынка говорит о том, что Киев, как и большинство областных центров, охвачен строительным бумом. И если застройщики будут осваивать участки с такой же скоростью, то разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться.

Очевидно, что продажа уже готовых объектов, а также тех, что находятся в процессе строительства и тех, что только проектируются, будет растянута во времени на длительный период. За это время могут снизиться цены на квартиры, девальвировать национальная валюта, а сама площадка будет требовать регулярных капиталовложений в виде платы за землю и охрану, а также эксплуатационных расходов.

При этом остается открытым вопрос наличия денег у покупателей. По мнению ведущих украинских экономистов, на руках у населения $50-80 млрд. Из-за нестабильной работы банковского сектора и растущей статистики квартирных краж украинцы опасаются хранить деньги на депозитах или «под подушками». Это заставляет людей инвестировать в квадратные метры. Вот только никто не знает, сколько из этого «запаса» уже вложено и сколько люди еще готовы вложить.

В недвижимости главное ‒ место, место и еще раз место!

Работу девелоперов усложняет еще и то, что в популярных локациях практически не осталось свободных участков. А освоение отдаленных территорий равносильно созданию нового города посреди пустыни, поскольку там отсутствуют транспортная и инженерная инфраструктуры.

Чтобы найти подходящую локацию, застройщик вынужден заниматься «редевелопментом» ‒ выкупать старые общественные, промышленные или складские здания, сносить их и возводить на участках современные жилые комплексы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как упростилось оформление земли в Киеве

В условиях, когда предложение превышает спрос, у покупателя появляется опасное для застройщиков «оружие» ‒ право выбора. Обыденной серой коробкой из пенобетона без паркинга и зон отдыха уже никого не впечатлить. Теперь популярность жилого комплекса у покупателей определяет его позиционирование – современность, функциональность, качество строительных материалов, развитость внутренней инфраструктуры, а также набор сервисных услуг для его жителей.

Строить вовремя и в рамках бюджета

В битве застройщиков за деньги частных инвесторов концепция и позиционирование жилого комплекса актуальны ТОЛЬКО «здесь и сейчас». Уже завтра ЖК легко может утратить свою привлекательность.

Именно по этой причине появляются такие интересные жилые комплексы, как Rybalsky, Signature, TaryanTowers, Skyline, ChicagoCentralHouse, ObolonResidences, ManhattanCity и многие другие. А с их билбордов нас манят многообещающие слоганы: «Закончим через полгода», «Введем в эксплуатацию до 1 января» и т.п. Для того, чтобы сдержать данное обещание, нужно уметь строить вовремя и в рамках бюджета.

Но как это сделать? Ответ прост: нанять или воспитать профессионального менеджера проекта. Ведь укоренившийся образ «решалы» вопросов с местными властями и человека-прораба, который покрывает нецензурной бранью линейных руководителей на стройке, уже давно не соответствует требованиям времени.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как закон мешает строительству украинской «Кремниевой долины» и реализации «mixed-use» проектов

Кроме того, отсутствие проджект менеджера, обладающего знаниями в области профессионального управления строительными проектами, может привести к переносу сроков ввода в эксплуатацию либо полной остановке стройки. А позиция «сначала строим, а потом решаем проблемы» приводит к появлению домов-монстров с заниженным классом последствий и увеличенной этажностью.

Пропуская фазу предварительного анализа, застройщики начинают возводить свои объекты без утвержденной градостроительной документации на магистральных инженерных сетях, в охранных зонах водоемов или в историко-культурных зонах города. Все это делает ввод объекта в эксплуатацию практически невозможным. И таких примеров в нашей стране – масса.

Геном проектного менеджера

Кроме понимания основ градостроительной документации (детальные и генеральные планы), азов землеустройства и кадастра, а также правил ввода объектов в эксплуатацию, проектный менеджер в строительстве должен обладать такими навыками:

1. Уметь формулировать перед стартом проекта точно определенный результат (продукт проекта). Обеспечивать ясность в понимании деталей такого результата у всех заинтересованных сторон. И нести за него полную ответственность.

2. Проактивно работать с рисками. Идентифицировать их на этапе бизнес-плана, измерять количественно и качественно, оценивать влияние на цели проекта. При составлении плана реагирования, там, где это уместно, – передавать риск Страховой компании либо Подрядчику. И непрерывно мониторить риски на протяжении всего жизненного цикла проекта.

3. Понимать логику управления проектами: процессы, области знаний, обязанности и роли участников проекта (спонсор, заказчик, подрядчик, пользователь, команда проекта).

4. Уметь считать ожидаемое денежное значение, проводить анализ затрат и выгод, а также управлять стройкой по Методу освоенного объема.

5. Определять критический путь проекта или его критическую цепь. Знать, КАК и КУДА нужно вставить буферы и резервы по времени и деньгам для предотвращения срыва сроков, перерасхода средств и соблюдения графика финансирования работ проекта.

6. Знать, как выбрать и замотивировать подрядчиков, какой формы контракт им лучше предложить (time & material, fixed-price и т.д), и инспектировать качество работ.

7. А по завершении, для устойчивого развития культуры управления проектами в компании девелопера, предоставлять спонсору отчет с извлеченными уроками: анализ отклонений; реализовавшиеся риски, угрозы и возможности; а также возникшие проблемы и способы их решения.

Тут вам не Америка

Коллективы большинства девелоперов сформированы в основном за счет «прорабов» из старой советской школы, которые обычно говорят: «У нас этот ваш проджект менеджмент не пройдет. Тут вам не Америка».

Этот спор аналогичен спору о том, на чем лучше умножать цифры, на деревянных счетах или на калькуляторе. Тот, кто никогда не работал на калькуляторе, будет утверждать, что нет инструмента для умножения лучше, чем счеты, а все остальное – не пройдет. И это нормально, люди инертны, такова наша природа.

Время и рынок уже изменяют парадигмы мышления. В борьбе за покупателя победит только тот, кто будет в числе первых. Компании, которые смогли перестроится, прямо сейчас создают свои проектные офисы и обучают проектных менеджеров, но им приходится сталкиваться с проблемой дефицита знаний в этой области. И часто это напоминает ходьбу по минному полю, ведь, к сожалению, управлять строительными проектами в украинских реалиях в наших ВУЗах не учат.

ABCnews