11.08.2017, 10:00
Oксaнa Гришинa40070Трeнды стoличныx oфисoв: зeлeныe сeртификaты и экoлoгичнoстьНoвыe БЦ в Киeвe стaли стрoить реже, но их концепции продумывают гораздо тщательней

Первое полугодие 2017 года оказалось для рынка офисной недвижимости Киева неоднозначным. С одной стороны, заемного финансирования по-прежнему нет, прирост нового предложения невелик, девелоперская активность невысока. С другой, на фоне уменьшения количества улучшается качество новых проектов.

Немного нового

С начала 2017 года на рынок Киева вышло всего два новых офисных объекта. В первом квартале был введен в эксплуатацию новый корпус в БЦ «Форум West Side» (класс В) на 3 тыс. кв. м. Недавно состоялось открытие корпуса бизнес-парка Unit City (ул. Семьи Хохловых, 8, GLA – 4 тыс. кв. м).

Прогнозы на весь год более масштабнее. В октябре запланировано открытие первой и второй фаз БЦ Astarta (GLA около 30 тыс. кв. м, класс А). Также осенью обещают открыть еще один корпус бизнес-парка Unit City (GLA 20 тыс. кв. м) и бизнес-центр на пр.Бажана (GLA около 4 тыс. кв. м). «Ожидаемый объем нового предложения втрое ниже показателей 2011-2013 годов», — отмечает руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина.

Объем ввода офисных площадей в Киеве

Источник: JLL

Зеленые и модные

С другой стороны, стала заметной позитивная тенденция: наконец-то в столице появятся офисные здания, сертифицированные по зеленым стандартам. Например, БЦ Astarta уже сертифицирован по международному стандарту BREEAM.

Серьезное внимание качеству своих зданий уделяет и проект Unit City. Согласно реестру ГАСИ, работы ни на одном из 12 корпусов парка не значатся как новое строительство, только как капремонт, реконструкция или реконструкция с надстройкой. Хотя на месте бывших цехов «Киевского мотоциклетного завода» появятся здания до 7 этажей.

Как сообщили ABCnews в пресс-службе Unit City, сегодня здесь уже работает инновационный образовательный проект Unit Factory, кафе, бизнес-кампус и спортивный зал. Обустроено 4 тыс. кв. м общественного пространства. До конца 2017 года запланировано завершить сооружение коворкинга и еще 20 тыс. кв. м бизнес-кампусов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Когда в Киеве откроют новые крупные ТРЦ

Но на фоне стремительно расширяющего свою деятельность инновационного парка нет ясности с детальным планом развития территории. ДПТ бывшего Мотозавода разработан и прошел все согласовательные процедуры еще в 2015 году, однако так и не был передан на утверждение в Киевсовет. За прошедшие два года ситуация на участке кардинально изменилась: сюда пришел инвестор с совершенно новой концепцией.

«Да, у инвестора поменялись намерения. На этой территории вместо жилья будет строиться инновационный парк. И это очень хорошо для города – создание новых рабочих мест. ДПТ не утверждено Киевсоветом, на этой стадии возможны любые изменения. Впрочем, даже если бы он прошел Киевсовет, этот документ – не догма, можно разрабатывать изменения», — пояснил начальник КО «Институт Генерального плана города Киева» Сергей Броневицкий.

В Unit City ABCnews сообщили, что сейчас как раз прорабатывается план развития территории, затем все предложения будут переданы городу. Однако когда это произойдет, неизвестно.

Зато есть понимание, насколько важна зеленая сертификация. «Мы сейчас работаем в направлении сертификации по системе Leed (Silver). Это касается и того здания, которое сдано в эксплуатацию в июле, и будущих наших корпусов», — сообщил управляющий партнер Unit City  Макс Яковер.

Спрос подстегивают новые технологии

В первом полугодии 2017 года, по данным JLL, было сдано в аренду 90,5 тыс. кв. м площадей в БЦ Киева. Это в компании считают достаточно хорошими цифрами, которые сопоставимы не только с аналогичным периодом прошлого года, но и с докризисными временами. Так, в первые полугодия 2014 и 2015 годов было заключено вдвое меньше сделок, чем сейчас.

Среди новых арендаторов сейчас безоговорочно лидируют представители IT-сектора, они дают более половины сделок. «В Киеве расширяют свое присутствие как крупные международные компании, так и локальные IT-игроки. Велика вероятность, что сектор информационных технологий сохранит свое лидерство в структуре сделок до конца года. Позитивный тренд – мы видим оживление сегмента бизнес-услуг, как следствие восстановления макроэкономических показателей», — сообщила Александра Глобина.

Например, киевский офис международной IT-консалтинговой компании Sigma Software откроется в БЦ ASTARTA. Он разместится на седьмом этаже БЦ и займет 2 038 кв. м. «Наша компания постоянно нуждается в новых пространствах. Недавно мы завершили ремонт в нашем львовском офисе, который многие считают одним из лучших рабочих пространств во Львове. Мы рассчитываем создать не менее крутое пространство в столице, которое будет отвечать основным нашим принципам: «зеленый офис», экономное использование ресурсов, максимально комфортные для работы и отдыха условия», — объяснил свой выбор гендиректор Sigma Software Валерий Красовский.

Еще один знаковый арендатор, коворкинговая компания Creative Quarter, займет на третьем этаже БЦ 2 тыс. кв. м, на которых сможет принять 400 резидентов. Позже арендуемая площадь будет увеличена вдвое. «Для открытия своей второй локации мы выбрали БЦ «Астарта» как один из самых инновационных», — сообщил основатель Creative Quarter Илья Кенигштейн, считающий, что подобные объекты создадут  импульс для перезагрузки Подола и превращения его в городской креативный кластер.

Сам агрохолдинг «Астарта-Киев» разместит свой офис на 5 тыс. кв. м с 9 по 12 этаж в первой и второй очереди своего БЦ. В целом на начало августа в двух очередях комплекса было сдано 58% площадей. «До конца августа планируем подписание еще нескольких контрактов, что позволит говорить о сдаче 60% помещений двух очередей», — рассказала ABCnews директор по аренде БЦ Astarta Юлия Счастливая.

Распределение рынка

Эксперты признают, что именно минимальный ввод при устойчивом спросе на качественные площади привел к оздоровлению показателей рынка. Доля вакантных площадей снизилась на 3% за полгода: с 19,3% до 16,3%. Причем если в 2016-м уменьшение общей вакантности происходило за счет класса А, то первый квартал 2017 года показал большую активность в классе В, где количество свободных площадей сократилось на рекордные 3,5%.

«Основные крупные арендаторы, чей выбор касался исключительно класса А, сумели воспользоваться периодом снижения максимальных ставок и уже удовлетворили свой спрос. Класс В своими низкими ставками сейчас привлекает более чувствительные к стоимости аренды компании», — поясняет Александра Глобина.

Доля свободных площадей в качественных офисных центрах Киева

Источник: JLL

В то же время, согласно исследованию Colliers International, большой спрос на качественные офисные помещения по-прежнему приходится на международные компании, они дали около 76% общего объема поглощения. Самый большой объем транзакций по аренде профессиональных офисных помещений пришелся на площади от 500 до 1000 кв. м (в совокупности около 35% общего объема заключенных сделок).

Структура сделок на офисном рынке офисной Киева в 1-м полугодии 2017 года

Источник: JLL

Арендные ставки, как отмечает Александра Глобина, стабилизировались, их уровень не менялся на протяжении первого полугодия. Максимальная базовая ставка составляет $28 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Бизнес-центры класса А предлагают ставки $16-28 за кв. м в месяц, класса В – $9-17 за кв. м в месяц. До конца года, по прогнозам экспертов JLL, изменение арендных ставок маловероятно.

Напомним, ранее ABCnews сообщал об итогах первого полугодия 2017 года на рынке жилой недвижимости Киева.

ABCnews