22.06.2017, 15:45
20574Кaкиe aльтeрнaтивы жилищнo-стрoитeльным кooпeрaтивaм будут удoбны зaстрoйщикaм и инвeстoрaмДирeктoр кoмпaнии "Сити Эссeт Мeнeджмeнт" Лилия Иванинива о том, какие альтернативы устроят и застройщика, и покупателя вместо использования жилищно-строительных кооперативов

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) как форма строительства и приобретения жилья – очень долгоиграющая история. Они трансформировались, менялись, но стабильно оставались в обойме инструментов как у застройщиков, так и у будущих жильцов. Но использование ЖСК в строительстве в дальнейшем станет проблематичным. Это связано с внесенными в 2015 году законодательными изменениями в Налоговый кодекс Украины, вступающими в силу в этом году. С принятием этих изменений возник вопрос неприбыльности. Так, Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения некоторых неприбыльных организаций» (далее – Закон №652), обязал ЖСК привести свои учредительные документы в соответствие с новыми нормами Налогового Кодекса для повторного внесения их в новый Реестр неприбыльных учреждений и организаций, другими словами −  подтвердить свой статус неприбыльности.           

Неприбыльные организации по-новому

Закон вносит уточнения в Налоговый кодекс, добавляя ряд критериев для неприбыльных организаций. Теперь неприбыльным предприятием, учреждением и организацией является предприятие, учреждение и организация (далее − неприбыльная организация), одновременно отвечающее следующим требованиям:

• создана и зарегистрирована в порядке, определенном законом, регулирующим деятельность соответствующей неприбыльной организации;
• учредительные документы которой содержат запрет распределения полученных доходов (прибыли) или их части среди учредителей (участников), членов организации, работников (кроме оплаты их труда, начисления единого социального взноса), членов органов управления, и других связанных с ними лиц;
• учредительные документы которой предусматривают передачу активов одной или нескольким неприбыльным организациям соответствующего вида или зачисления в доход бюджету в случае прекращения юридического лица (в результате его ликвидации, слияния, разделения, присоединения или преобразования)·        
• внесенная контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. Следующим подпунктом (пп. 133.4.2), уточняется, что доходы (прибыль) неприбыльной организации используются исключительно для финансирования расходов на содержание такой неприбыльной организации, реализации цели (задач) и направлений деятельности, определенных ее учредительными документами.

Теперь, чтобы получить статус неплательщика налога на прибыль, недостаточно только принадлежать к предприятиям и учреждениям, перечисленным в пп. 133.4.1 НКУ. Но также необходимо соответствовать всем остальным требованиям, указанным выше.

Законом № 652 установлено, что неприбыльные организации, которые до 13 августа 2015 года уже внесены в Реестр и соответствуют требованиям пп. 133.4.1 и пп. 133.4.2 Налогового кодекса не подлежат исключению из этого Реестра до 1 января 2017 года.

Некоммерческие организации, которые не привели учредительные документы в соответствие с нормами НКУ, после 1 января 2017 исключаются контролирующим органом из Реестра и теряют статус неприбыльности. Правда, 21.12.2016 года, Верховная Рада приняла Закон №1797, в котором одна из норм предоставила возможность организациям подтвердить свой статус неприбыльности не до 1 января 2017, а до 1 июля 2017 года, и, тем самым, дала собственникам ЖСК полгода отсрочки на решение этой задачи.

Кроме того, Государственная Фискальная служба своим письмом от 08.09.2016 года дала разъяснение, в соответствии с которым ЖСК имеет право на получение статуса неприбыльности после окончания строительства (или приобретения) и сдачи объекта в эксплуатацию в случае его последующего обслуживания и управления таким ЖСК. При этом такой кооператив лишается права осуществлять строительство других объектов.

ЖСК, внесенные в Реестр неприбыльных организаций по состоянию на 1 января 2015 года, для подтверждения права пребывания в нем, должны дополнительно предоставить  контролирующему органу документы, подтверждающие принятие в эксплуатацию для дальнейшего обслуживания жилого дома, строящегося или приобретаемого ЖСК, а также отсутствие осуществления таким ЖСК иного строительства.

Итак, как же строить дальше и какой механизм использовать как альтернативу ЖСК.             

Чем заменить ЖСК 

Чтобы выполнить требования Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», застройщик может осуществить выпуск целевых облигаций, что на сегодняшний день достаточно затратно, или выбрать вариант работы путем привлечения финансовых учреждений, деятельность которых в разрезе привлечения денежных средств от физлиц прямо предусмотрена ст. 4 выше указанного Закона.  

Так, выпуск целевых облигаций выльется в целую череду процедур, начиная с регистрации выпуска в Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, оформления выпуска в Национальном депозитарии Украины, проведения публичного размещения на Бирже, открытия счетов в ценных бумагах для физических лиц покупателей недвижимости, и заканчивая обслуживанием выпуска в части подачи регулярной отчетности, и наконец, погашением облигаций.  

Все вышеперечисленные сложности с выпуском целевых облигаций привели к тому, что облигации значительно потеряли свои, до недавнего, лидирующие позиции у застройщиков. Так, по данным Нацкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, выпуск корпоративных облигаций предприятий (в т.ч. целевых) в 2016 году, по сравнению с 2015 годом, сократился в два раза. Если же сравнивать  с 2014 годом, общий объем выпуска облигаций упал более чем на 80% (то есть сократился с 38,3 млрд грн до 6,76 млрд грн).

На сегодня один из наиболее удобных и легких источников инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства − институты совместного инвестирования (ИСИ), то есть паевые и корпоративные инвестиционные фонды. Согласно определению Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования» деятельность инвестиционных фондов связана с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от их вложения в ценные бумаги других эмитентов, корпоративные права, недвижимость и другие активы.

С помощью ИСИ застройщик может не отвлекаться на тонкости организации финансирования строительства. Все действия, связанные с организацией данного процесса сделает компания по управлению активами (КУА), под управлением которой будут находиться активы ИСИ. Застройщику же необходимо выбрать для себя наиболее подходящую схему финансирования. Все вопросы по организации процесса финансирования от имени застройщика, выстраивания взаимодействия с офисом продаж и конечным покупателем квартиры, берет на себя КУА.

Для финансирования строительства жилой недвижимости с использованием ИСИ популярности набирает такой инструмент как форвардные контракты (ФК). Инвесторы идут на сделки с использованием ФК при покупке квартир не только в Киеве, но и в Житомире, Ровно, Луцке, Днепре, Полтаве, Одессе.

Если использовать ИСИ совместно с биржевым механизмом продаж, можно сбалансировать интересы всех участников − от застройщика до конечного покупателя. Товарная биржа, на которой осуществляется оборот форвардных контрактов, обеспечивает контроль над договорами, а также ведет учет прав собственности на форвардные контракты. Инвестор становится первичным собственником квартиры на основании договора купли – продажи имущественных прав, который заключается в исполнение форвардного контракта.

Как показывает мой опыт, сейчас ИСИ  – наиболее конкурентоспособный инструмент для застройщиков жилой недвижимости. Он позволяет в рамках законодательного поля обеспечить своевременное  финансирование объекта недвижимости на стадии строительства, вовремя привлекать необходимый объем средств в объект, тем самым обеспечивая своевременность сдачи его в эксплуатацию.

Данный механизм хорошо зарекомендовал себя и среди небольших компаний застройщиков и так же хорошо вошел в практику крупных девелоперов на рынке столичной недвижимости. Количество застройщиков, которые выбирают этот механизм, стремительно растет, а сам инструмент занимает лидирующее место среди других, что подтверждается объемами совершаемых сделок на товарных биржах.

Так, в начале 2017 года, около 85 новых строительных площадок с жилой застройкой вышли на рынок к конечному потребителю с предложением по оформлению сделок именно по форвардным контрактам. И выбор застройщиков показывает нам, что этот механизм подтвердил свое право называться одним из наиболее легких и удобных инструментов.  

ABCnews