10.07.2017, 12:15
Oксaнa Гришинa23610Кaк измeнится гoстиничный рынoк Киeвa к 2020 гoдуК 2020 гoду нoмeрнoй фoнд в киeвскиx гoстиницax вырастет на 13%

Гостиничный рынок Киева выделяется самым малым объемом туристического рынка, самой низкой обеспеченностью номерным фондом и самой низкой заполняемостью отелей при самых высоких темпах роста. К такому выводу пришли эксперты компании Cushman & Wakefield (ранее – DTZ в Украине), сравнив гостиничные рынки Киева и столиц Центральной и Восточной Европы.

Украинское проседание

По данным исследования, проведенного Cushman & Wakefield в Украине, доля украинской туристической отрасли в экономике Украины почти вдвое ниже общемировых 10,2% и среднеевропейских 9,9%. В 2016-м вклад отрасли в ВВП Украины достиг 5,6%, или $5 млрд. В абсолютных цифрах это близко к Словакии ($5,6) и Болгарии ($6,6 млрд), но в разы меньше Венгрии ($13 млрд), Чехии ($15 млрд), Польши ($21,1 млрд). Безусловный лидер – Австрия, где туристическая отрасль приносит 15,6% ВВП ($50,7 млрд). 

Абсолютный и относительный вклады отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы

Источник: Cushman & Wakefield

В 2017 году, согласно прогнозам The World Travel & Tourism Council, украинская отрасль покажет 3,4% роста, в следующие годы будет расти в среднем на 3,1% в год. Однако при такой динамике даже за десять лет Украина не достигнет уровня 2013 года в долларовом показателе.

Динамика развития отрасли туризма в Украине

Источник: Cushman & Wakefield

«Как и любой другой отрасли, развитию туризма способствуют инвестиции, а именно строительство и реконструкция туристско-рекреационных объектов, гостиничных комплексов, объектов индустрии развлечений. Но с 2010 года в Украине размер инвестиций сократился вдвое, на сегодня это менее 2% общих инвестиций в страну, что более чем вдвое ниже нынешнего общемирового уровня в 4,4%», — сообщила заместитель управляющего директора компании Cushman & Wakefield в Украине Яна Литвинчук.

В большинстве стран Восточной Европы объемы инвестиций в туристическую отрасль стабильны. Есть и примеры роста вложений в туротрасль: в Польше с 2010 года объем инвестиций вырос на 23%, в Чехии – на 22%, в Румынии – на 22%.

Инвестиции в туризм стран СЕЕ

Источник: Cushman & Wakefield

Отличие Украины от большинства соседей – преобладание внутреннего турпотока. «По итогам 2016 года показатель расходов иностранных туристов вырос на 6%, однако существенно на структуру это не повлияло», — говорит Яна Литвинчук.

Структура расходов внутренних туристов и иностранных туристов

Источник: Cushman & Wakefield

Еще одна особенность нашего рынка – низкая доля делового туризма, причем она снижалась, начиная с кризиса 2008 года. «Есть позитивный тренд: два последних года показатель расходов делового туризма начал возрастать и в 2016 году достиг уровня 2007 года. Это поясняется ведением активной работы правительственных и неправительственных организаций, расширением в стране миссий других государств, внедрением и реализацией образовательных программ для государственного сектора», — поясняет Яна Литвинчук.

Структура расходов на деловые и личные поездки

Источник: Cushman & Wakefield

До 2014 года Украина принимала иностранных туристов больше, чем почти каждая из стран Восточной Европы. В 2013 году было зафиксировано 25 млн въездных туристов, причем значительная их доля – россияне. Поэтому не удивительно, что в 2014-2015 годах турпоток сократился практически вдвое, до минимума за 25 лет существования независимой Украины. В 2016 году интерес к стране начал восстанавливаться, однако кардинально изменилась структура потока: уменьшилась в разы доля россиян, выросло число визитов израильтян, турков и немцев.

Въездной туристический поток 

*данные до 2014 года

Источник: Официальная статистика стран

Структура въездного туристического потока

Источник: Cushman & Wakefield

Как изменится гостиничный рынок к 2020 году

На начало 2017 года 106 гостиниц Киева предлагали более 10 тыс. номеров. Это втрое меньше, чем у лидеров рынка – Вены (32 тыс. номеров) и Праги (почти 35 тыс. номеров). 

Активнее всего прирастет к 2020 году номерной фонд в Варшаве (+21%) и Софии (+17%). В случае, если заявленные в Киеве проекты будут реализованы в срок, к 2020 году номерной фонд увеличится на 13%.

Текущий номерной фонд (2016) и ожидаемое предложение (до 2020) столиц стран СЕЕ

Источник: Cushman & Wakefield

«Киев на сегодня показывает самый низкий уровень обеспеченности номерным фондом, всего 3,5 номера на тысячу жителей. В Софии и Бухаресте — 5,2 номеров, в Праге — 27,3 номеров», — говорит Яна Литвинчук.

Эксперт подчеркивает, что хотя низкая обеспеченность номерным фондом говорит о потенциале рынка Киева, это касается не всех сегментов. Киевский рынок прирастал гостиницами высокого ценового сегмента, вследствие чего классы upscale и luxury в общем номерном фонде занимают порядка 19%. Сегмент midscale (29%) и economy (38%) представлен в основном объектами с высокой степенью морального и физического износа. «Незаполненной международными сетями остается ниша economy. Сейчас этот сегмент осваивается национальной сетью Reikartz Hotel Group», — рассказывает Яна Литвинчук.

Структура предложения по сегментам

Источник: Cushman & Wakefield

Перспективное предложение

Источник: Cushman & Wakefield

Лишь 23% номерного фонда управляются международными сетями. «К 4% мы относим присутствующие на рынке Reikartz Hotel Group и Iris Hotel International Hotels Group с ограниченным присутствием на международном рынке. А именно два отеля Reikartz есть в Швеции, еще два – в Казахстане. Iris, помимо Киева и побережья Азовского моря, представлен еще и в Праге», — пояснила Яна Литвинчук.

Структура предложения номерного фонда по типу управления

Источник: Cushman & Wakefield

Эксперт обратила внимание, что вследствие заморозки развития международных гостиничных сетей в Киеве и в Украине в целом сейчас предложение номерного фонда под управлением международных операторов остается несбалансированным, со значительным удельным весом высокого ценового сегмента и практически отсутствием качественного бюджетного предложения.

Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям

Источник: Cushman & Wakefield

Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов

Источник: Cushman & Wakefield

В Вене и Киеве – самые дорогие номера

На сегодня туристический рынок в большинстве столиц Центральной и Восточной Европы  работает с заполняемостью, которая находится на докризисном уровне (до 2008 года) или даже превысила его. И поскольку спрос растет, а новое предложение остается ограниченным, то эксперты ожидают, что будет повышаться и средняя фактическая стоимость номера ADR, и средняя доходность номера.

Операционные показатели

Источник: Cushman & Wakefield

Однако украинский рынок еще далек от такого идеального сценария. Заполняемость наших отелей – самая низкая среди столиц стран Центральной и Восточной Европы. Да, она выросла на 20% по сравнению с 2015 г., но это объясняется лишь низкой базой для сравнения. Рост средней доходности номера обеспечивался исключительно ростом заполняемости, а средняя стоимость номера ADR снизилась на 2%.

«У нас средняя ADR качественного предложения – одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе из-за дисбаланса в сторону высокого ценового сегмента. Поскольку предложение значительно превышает спрос на такие номера, не исключено продолжение снижения цен. Однако даже учитывая возможные открытия, рынок еще очень далек от насыщения. Поэтому значительного снижения ждать не стоит», — говорит Яна Литвинчук.

Средняя доходность номера (RevPAR) в столицах стран Восточной Европы, 2013-2016

Источник: HVS, PKF, STR

Почему не инвестируют в украинские гостиницы

В 2015-16 годах увеличились объемы инвестсделок в странах Центральной и Восточной Европы. Среди лидеров – Австрия и Чехия, страны с наиболее развитыми и насыщенными рынками. «Росту инвестрынка способствовали и готовность банков финансировать такие сделки, и общее улучшение операционных показателей гостиниц», — говорит Яна Литвинчук.  

График 16. Инвестиции сегмента гостиничной недвижимости

Источник: Cushman & Wakefield

Ставки доходности (г. Киев)

Источник: Cushman & Wakefield

Практически полное отсутствие сделок в Украине говорит, прежде всего, о несовпадении ожиданий собственников и инвесторов. «К сожалению, в большинстве случаев в процессе формирования цены собственники отталкиваются от инвестированных средств, а не от результатов операционной деятельности гостиниц, но такой подход не находит понимания у потенциальных инвесторов», — пояснила Яна Литвинчук.  

Напомним, ранее ABCnews рассказывал о том, почему Киев не может заработать на парковках.

ABCnews