23.06.2017, 10:15
Oксaнa Гришинa31804Рынoк лoгистичeскoй нeдвижимoсти oкaзaлся нa пoрoгe дeфицитaAрeндныe ставки на склады класса А могут начать расти уже к концу годаНиспадавший тренд

Рынок логистической недвижимости Украины начал проявлять видимую активность. Только за последнюю неделю на нем произошло два значимых события. Во-первых, компания FM Logistic ввела в эксплуатацию пятую секцию своего склада под Борисполем,  построенную под потребности ритейл-оператора Metro Cash&Carry, и осенью намерена завершить шестую секцию. Во-вторых, компания Ghelamco Group объявила о продаже своего логистического комплекса Kopylov Logistics Park площадью более 30 тыс. кв. м украинскому ритейлеру «АТБ».

В течение последних лет активность девелоперов в логистической недвижимости шла на спад, часть заявленных проектов заморожены. В прошлом году рынок логистики в столичном регионе пополнился только двумя новыми объектами общей площадью чуть более 25 тыс. кв. м, причем построены они были компаниями для собственных потребностей, то есть на рынок новое предложение практически не влияло. Так, компания Biocon ввела в эксплуатацию третью очередь своего комплекса площадью 15 тыс. кв. м, «Агросвит» построил склад в 10,3 тыс. кв. м.

«Новое предложение 2016 года оказалось втрое меньше показателя 2015-го и более чем в пять раз меньше в 2014 года. Зато благодаря мизерному новому предложению к концу 2016 года удалось на 0,5% снизить вакантность, до 8,4%, и стабилизировать ставки на уровне $2-4 за кв. м», — отметил замруководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник. 

Теперь вверх

Сейчас общее предложение складских помещений в Киевском регионе составляет около 1,8 млн кв. м. Этот показатель учитывает не только сухие склады, но и специализированные помещения (холодильные, морозильные, химические и фармацевтические). Доля спецпомещений достигает около 20%. Большинство современных комплексов расположены вдоль трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп), трассы М-01 (Киев-Москва) и кольцевой дороги между Броварами и Борисполем.

Но в этом году ситуация существенно улучшится. Как сообщили в Cushman & Wakefield в Украине, в 2017 году в Киеве и пригороде будет введено в эксплуатацию не менее 48 тыс. кв. м складов. Только одна «Новая почта» строит для своих потребностей терминал общей площадью 28 тыс. кв. м. Как сообщили ABCnews в пресс-службе компании, ориентировочный срок ввода в эксплуатацию первой очереди площадью около 19 тыс. кв. м – конец лета–начало осени.

Кроме проекта FM Logistic, уже достроена и приняла арендаторов третья очередь склада SAN Factory на столичной ул. Семьи Сосниных. «Эта очередь начала работу в марте. Все 5 тыс. кв. м уже сданы в аренду. Но сейчас у нас идут работы по возведению еще одного логистического комплекса класса А, Avtek Logistic, на ул. Пшеничной, 9. Там все 1200 кв. м еще свободны, ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – осень»,  — сообщили ABCnews в компании Skyline Development.

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде

2014

2015

2016

Q1 2017

Годовой прогноз

Объем помещений* (кв. м)

1 715 990

1 791 490

1 816 790

1,820,890

рост

Новое предложение* (кв. м)

136 840

75 500

25 300

4,100

рост

Объем поглощенных помещений* (кв. м)

199 480

165 800

116 200

19 600

падение / без изменений

Уровень вакантности (%)

6,1

8,9

8,4

8.5

падение

Арендная ставка на лучшие помещения ($/ кв. м / месяц)

3-5

2,5-5

2-4

2-4

без изменений

Источник: Cushman & Wakefield                                                                                 *Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин

Эксперты отмечают, что экономическая ситуация в стране выравнивается, вследствие чего растет вероятность «разморозки» крупных логистических проектов и реализации их даже в этом году. Как рассказал директор консалтинговой компании «Астра-Киев» Сергей Воронин, в этом году активизировалось строительство второй фазы складского комплекса класса А Unilogic Park в Броварах.

«Общая площадь комплекса, с мезонином и офисными помещениями, составит около 25 тыс. кв. м. Рабочая высота полотков в складе – 12 м. В комплексе предусмотрено 42 грузовых дока. Велика вероятность, что склад введут в эксплуатацию до конца 2017 года», — говорит Сергей Воронин. По его словам, это будет самое большое предложение площадей для открытого рынка в 2017 году.

Также до конца 2017 года, с высокой степенью вероятностью, на открытый рынок выйдут еще 5 складских объектов суммарной площадью более 26 тыс. кв. м, при этом наибольший из них будет обладать площадью около 9 тыс. кв. м, наименьший – 1,8 тыс. кв. м.

Складской комплексРасположениеПлощадь, м2Берег Днепраспекулятивный / собственныйСтатусUnilogic ParkБровары25 000левыйспекулятивныйстроитсяСкладской комплексокраина Троещины9 000левыйспекулятивныйстроитсяСкладской комплексрайон окружной7 000правыйспекулятивныйстроитсяСкладской комплекстрасса Киев-Житомир3 450правыйспекулятивныйстроитсяСкладской комплекс (фаза 3)Киев5 000правыйспекулятивныйпостроенСкладской комплекс (фаза 4)Киев1 800правыйспекулятивныйстроитсяТерминал «Новая почта»район окружной дороги28 000правыйсобственныйстроитсяFm Logistic (3 очередь)с. Дударков14 000левыйсобственныйстроитсяИсточник: «Астра-Киев»Рост спроса и ставок

Над разморозкой второй очереди строительства Amtel (Вишневое) еще работают. Площадь этого объекта – 50 тыс. кв. м. «Мы находимся на стадии переговоров с якорным арендатором, который планирует занять 26 тыс. кв. м, и банком, который будет кредитовать строительство. Как только мы подпишем с ними договоры, строительство будет разморожено. Надеемся, что это произойдет в ближайшие месяцы. Поскольку треть работ (фундаменты, инженерия) у нас уже выполнены, то за 10-12 месяцев сможем ввести мощности в эксплуатацию», — рассказал руководитель коммерческого отдела Amtel Александр Холодков.

Что касается оставшейся части планируемого комплекса в 24 тыс. кв. м, то их выставят на открытый рынок. «Мы оцениваем различные варианты потенциальных арендаторов, вплоть до размещения некоторых производств. Тогда придется добавлять оборудование. Например, если это будет кондитерский цех, то нужно будет устанавливать притяжную систему вентиляции и морозильные камеры», — поясняет Александр Холодков.

В целом в 2017 году ожидается завершение начатых ранее проектов, а также старт ряда новых. Еще один позитивный тренд – рост интереса потенциальных покупателей к земельным участкам для строительства «под ключ» складских или производственных комплексов.

«В прошлом году интерес был менее активный, в этом же году запросов больше. Спрос есть на площадки, как правило, не далее 25-30 км от границы столицы. Но надо понимать, что даже если в этом году будет объявлено о старте таких проектов, то реализация их при стабильном финансировании займет не менее двух лет. Поэтому мы ожидаем повышения спроса арендаторов на оставшиеся свободные складские площади и возможный рост ставок аренды к концу года. По некоторым площадям, в зависимости от нужного арендаторам расположения, уже наметился дефицит, и часть арендодателей, вероятно, будет инициировать пересмотр ставок аренды», — говорит Сергей Воронин.

Напомним, ранее ABCnews сообщал о том, что Украина возглавила рейтинг темпов падения цен на недвижимость.

ABCnews